Visto de investidor EB5. Escolha do empreendimento mais seguro
Ao longo dos nossos últimos artigos postados em nosso site, orientamos nossos leitores acerca dos principais cuidados que investidores brasileiros devem adotar na hora da escolher um empreendimento seguro para obtenção do permanente residente card -Green Card, através do programa do visto EB5 do governo americano.
Em nossa última postagem
“cuidados na escolha do empreendimento no visto EB5“, falamos acerca da necessidade de se verificar o histórico do Centro Regional e do developer responsáveis pela promoção e desenvolvimento do empreendimento lançado no mercado.
Falamos da nossa preocupação com as pendências que estão sendo detectadas pela agência Americana de Imigração-USCIS nos formulários I-829, que é o último formulário exigido dentro do processo.
Dentro desse contexto foi ressaltado a necessidade do investidor analisar com bastante cautela o modelo desenhado pelo
Centro Regional e pelo developer do empreendimento para geração dos empregos exigidos pelo programa EB5.
Essa sistemática de geração de emprego é de suma importância, uma vez que boa parte dos empreendimentos que estão sendo disponibilizados no mercado americano e que estão vinculados ao programa EB5, não estão cumprindo as diretrizes estabelecidas dentro do modelo de geração de empregos apresentado no projeto original junto a USCIS.
No presente artigo falaremos acerca de três pontos de grande importância dentro do contexto do programa EB5, que certamente aumentará as chances de sucesso do investidor na obtenção do visto de residência permanente, bem como na devolução dos recursos aportados no prazo de 05 a 07 anos.
Participação financeira do desenvolvedor do projeto
O primeiro ponto diz respeito a participação financeira do developer no empreendimento que está sendo lançado no mercado.
A concepção no mercado americano para que se tenha um investimento sólido e com baixo risco, é analisar qual a participação do developer no projeto.
Se o developer do projeto está investindo recursos próprio na ordem de 25 a 30% do valor total do empreendimento, é porque o empreendimento é seguro e provavelmente terá um baixo risco.
É comum encontrarmos no mercado americano empreendimentos vinculados ao visto EB5 onde os developres aportam quantias inexpressivas se comparadas ao valor total do empreendimento.
Já tivemos oportunidade de analisar projetos em que o investimento do developer no empreendimento foi zero, ou seja, uma aventura sem precedentes.
Uma participação de 25 a 30% do valor total do projeto é um sinal que o developer não só estará envolvido financeiramente no empreendimento, mas principalmente estará intrinsecamente comprometido e vinculado com a ideia de otimizar e viabilizar da melhor forma possível o sucesso do empreendimento.
Desta forma, projetos em que o developer não esteja comprometido financeiramente com pelo menos 25% do valor total do empreendimento, são projetos que merecem uma atenção e um estudo especial.
Qual a “Exit Strategy” do empreendimento?
Todo e qualquer projeto que esteja sendo lançado dentro do mercado americano e que esteja vinculado ao programa EB5 deve demonstrar de uma forma clara e transparente em seus documentos (Private Placement Memorandum e Limited Partnership Agreement), qual é a estratégia de saída do empreendimento.
É o que chamamos de “Exit Strategy”.
Essa estratégia geralmente é desenhada pelo developer do projeto para informar aos investidores como será processado o pagamento dos recurso levantados para execução do empreendimento.
Essas informações devem estar bem claras para uma análise dentro de uma perspectiva de mercado de como será processado o pagamento dos recursos aportados pelos investidores estrangeiros.
Em geral esses valores são contemplados a partir do momento que o empreendimento começa a funcionar logo após o término da construção, gerando a partir de então um fluxo de caixa(cash flow) para o funcionamento do empreendimento, bem como para o aporte na conta credores.
Esse período de tempo é conhecido como estabilização do empreendimento.
Durante esse período de estabilização, que geralmente varia entre o término da construção até o 5º ano, parte dos recursos gerados irão servir para pagamento dos empréstimos.
Juntamente com o “”Cash Flow” gerado durante o período de estabilização, a venda do empreendimento no mercado aberto ou mesmo um refinanciamento no 5° ano são as estratégias mais comuns utilizadas pelos developres de projetos para levantamento dos recursos necessários destinados a quitação dos empréstimos remanescentes.
Todos esses detalhes devem estar muito bem demonstrados pelos developers dos projetos para que o investidor do fique ciente de como será realizado a devolução dos recursos aportados.
A análise e estudo dos principais pontos dentro de um projeto não só irá minimizar os riscos envolvidos no investimento, como aumentará a zona de segurança e conforto do investidor.
Talvez esse ponto seja o de maior relevância dentro do processo do visto EB5, uma vez que essa análise tem que levar em conta o contexto mercadológico do ramo do empreendimento que está sendo desenvolvido o projeto, para que desta forma se possa mensurar a capacidade do developer efetivamente devolver os recursos dentro do segmento econômico explorado.
“Capital Stack”. Nível de prioridade do investidor no visto EB5
Finalmente temos o último tópico a ser abordado no presente artigo, qual seja, o nível de prioridade que os investidores do visto EB5 irão assumir dentro do empreendimento nos casos de devolução dos recursos aportados por quebra do developer, ou pelo fato do empreendimento não se desenvolver dentro das expectativas inicialmente planejadas.
É o que o mercado denomina de “Capital Stack”, que é o nível de prioridade dos recursos dos investidores dentro do empreendimento.
Nesse contexto, a quase totalidade dos empreendimentos vinculados ao programa EB5 colocam as instituições financeiras como nível prioritário dentro do “Capital Stack”, ou seja, no caso de quebra ou de outro evento que inviabilize o projeto, o primeiro a ser ressarcido será a instituição financeira que aportou recursos no projeto.
Isso é basicamente uma imposição das instituições financeiras dentro do mercado americano que exigem esse nível de preferência para liberação de recursos.
Esse grau de preferência é outro ponto que o investidor deve analisar para fins de que possa ficar em uma zona de conforto em um eventual problema que possa aparecer e que venha a inviabilizar o projeto.
É uma segurança a mais para o investidor, na medida que ninguém pode prever o futuro.
O que se pode fazer é uma escolha pensada e estudada de um projeto estruturado para fins de minimizar os riscos e aumentar as chances do investidor lograr êxito em sua investida.
Esses foram os três temas abordados no presente artigo que esperamos tenham sido proveitosos para nossos leitores.
No próximo artigo falaremos sobre as principais dificuldades enfrentadas pelos investidores dentro do processo, bem como, falaremos sobre o processamento da entrevista no consulado americano do Rio de Janeiro.
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